【住宅ローン】諸費用を抑えてお気に入りの家具を買う方法!

ファイナンス

皆さんこんにちは!takanolink管理人タカノリです。

マイホームを購入するときに多くの方が利用するのが住宅ローンです。
実は住宅ローンを借り入れするために、住宅購入額の他に色々な諸経費がかかることを知っていましたか?

この諸費用、気を付けないと内容はよくわからないけど数百万円かかった!なんてこともあり得ます。

確かに一生に1回聞くかどうかの単語がたくさん出てきて、すべて理解するのは難しいと思います。
ただし、ポイントだけ抑えて購入を検討するだけで数十万~数百万円節約することができます!
今回は2020年にマイホームを購入したタカノリが、実際に購入して気を付けたポイントをご紹介します!

諸経費とは?

そもそも諸経費とはどんなものがあるのでしょう?
私も、購入する際は全く分からず調べた結果、一般的には以下のような項目に費用が掛かるようです。

例)3,800万円の戸建てを購入した場合

項目費用(万円)支払いタイミング備考
仲介手数料132購入契約時 
手付金190購入契約前頭金
ローン事務手数料5ローン契約時金融機関の標準的な手数料
ローン保証料80ローン契約時期間35年 借入額3800万円
司法書士費用15ローン契約時司法書士、ケースにより異なります
火災保険料・地震保険料15ローン契約時A社の火災・家財10年(地震5年)一括、ワイドコース
※家財は800万(地震400万)
固定資産税等の清算金10ローン契約時7月1日~12月31日
※起算日1月1日の場合
管理費・修繕積立金等の清算金0ローン契約時マンションの場合は必要
印紙税3ローン契約時不動産売買契約書1万円、ローン契約書2万円
(軽減税率適用)
登録免許税(所有権移転登記)30ローン契約時土地評価額×1.5% 建物評価額×0.3%
(軽減税率適用)
登録免許税(抵当権設定登記)5ローン契約時住宅ローン借入額3800万円×0.1%
不動産取得税0ローン契約時軽減の特例を適用

あくまで一例ですが、上記の場合は485万円も諸費用としてかかることになります!

ただ、上記はすべてが必須なものではないのです。
ちょっとしたポイントに気を付けるだけで、グンッと安くなります!
では次に注意すべき3つのポイントを紹介します!

仲介手数料

まず初めに仲介手数料です。これは一番注意したいポイントです。

仲介手数料とは住宅を紹介してくれた不動産業者に支払う報酬です。
住宅購入に際し、購入や売却活動の対価として支払うものです。

仲介手数料はどうやって計算する?

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。
全日本不動産協会 | 仲介手数料について

その上限の計算方法は以下になります。

依頼者の一方から受領できる報酬額
取引額報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額取引額の3%以内

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

例えば、3,800万円の住宅を購入した場合は以下のようになります。
例)
 ■仲介手数料の上限=200万円×5%+200万円×4%+3,400万円×3%+消費税=132万円

私はこれを初めて知った時に愕然としました。。
そろそろ収入的にマイホームを買えるかなーと思っていたとことにこれですからね。
仲介手数料貯めるだけで1年くらいかかるじゃん!!と行き場のない怒りがこみ上げてきました。

132万円もあったらそこそこの中古車が変えちゃいますよね(笑)

ところが、最終的に私は仲介手数料無料で住宅を購入しました!!

仲介手数料は必ずしも支払う必要がない?

ここでポイントなのが、上記の計算式はあくまで上限だということです。

どういうことかと言うと、上記の場合、132万円は不動産業者が住宅購入者に対して請求してもOKな上限額なのです。
逆を言えば132万円は必ずしも支払う必要がないということです

私は住宅購入のためにいくつかの物件を内見をしました。
そこである不動産屋さんに仲介手数料について安くならないかと確認したところ、その不動産屋さんは『仲介手数料は法律で決まっているので、値引きすることはできないんですよー』と言われました。
私はこの時、絶対にこの不動産屋さんから家を買わないと心に誓いました!

仲介手数料は上限が法律で決まっているだけというのを頭に入れ、不動産業者に相談してみてください!

ただし、大手の不動産業者では仲介手数料の値引きに応じてくれるとことはほとんどないと思います。
そうした場合はネットで「仲介手数料 無料」と検索すると、仲介手数料無料の不動産業者がたくさん出てくるので、一度相談してみるのが良いと思います。

手付金

手付金とは売買契約を交わす際に、買主が売主に渡すお金のことです。

なぜ手付金が必要かというと、売主(住宅の建設会社)は土地と建物の資材、また建設のための人件費等を実費で捻出しています。そのため、物件が売れないことには赤字になります。
さらに物件は完成後、日々その価値が下がっていくため、極力早期に売却したいと思っています。

そこで買主が手付金を払うことで、この人はどれくらい本気で物件を購入しようと思っているのかを表します。

また、手付金はキャンセルや契約違反時の違約金も兼ねています。
もし買主側の都合で契約破棄となった場合は、手付金は手元に返ってきません。

そのため手付金が1万円などの場合、手元に返ってこないとしても簡単に契約破棄ができてしまうため、それなりの金額が必要になります。

手付金の相場は?

手付金の相場は物件価格の5~10%程度とのことです。
今回例に挙げている3,800万円の物件の場合、5%で計算すると190万円になります。

仲介手数料よりも高いじゃん!!

ただ、手付金は売主との合意があれば、値下げすることも可能です。
是非相談してみてください!

私の場合は手付金を50万円まで値下げしてもらいました!

なお手付金は頭金ともなるため、銀行で住宅ローンを組む場合、物件価格から手付金を引いた額を借りることになります。
3,800万円の物件に手付金を50払った場合、借入額は3,800万円-50万円=3,750万円となります。

固定資産税

固定資産税とは、所有する固定資産に対して課せられる税金で、戸建ての物件やマンションも対象になります。起算日は1/1と4/1のいずれかにするのが一般的とのことです。

ここで注意するポイントとしては、住宅の購入日です。

固定資産税は、住宅購入のタイミングから残りの課税の対象となる期間を日割りで計算され、購入時の諸費用として清算されます。

そのため起算日が1/1となる場合、その年の4月に購入するよりも12月に購入する方が初めにかかる費用が安くなります。

ただ、購入時期は人によって最適なタイミングが異なりますし、タイミングよく欲しい物件と出会えるか分からないため、参考程度に頭に入れておいて頂ければと思います!

ちなみに、固定資産税は物件の(土地、建物)の評価額や地域、土地の面積などによって変わるので一概に相場は言えませんが、一例として3,800万円の物件の場合は以下になります。

[条件]
・土地の評価額:760万円
・小規模住宅用地である
・家の評価額:1,900万円
・新築
・税率:1.4%

●土地の固定資産税
760万円×1/6×1.4%=17,734円

●家の固定資産税
2,000万円×1.4%×1/2=133,000円

●合計
150,734円

ポイントを抑えるといくら安くなるのか?

ここまで紹介した3つのポイントを注意することで、どれだけ諸費用が安くなるかというと

項目費用(万円)支払いタイミング備考
仲介手数料0購入契約時 
手付金50購入契約前頭金
ローン事務手数料5ローン契約時金融機関の標準的な手数料
ローン保証料80ローン契約時期間35年 借入額3800万円
司法書士費用15ローン契約時司法書士、ケースにより異なります
火災保険料・地震保険料15ローン契約時A社の火災・家財10年(地震5年)一括、ワイドコース
※家財は800万(地震400万)
固定資産税等の清算金1.3ローン契約時12月1日~12月31日
※起算日1月1日の場合
百の位切り上げ
管理費・修繕積立金等の清算金0ローン契約時マンションの場合
印紙税3ローン契約時不動産売買契約書1万円、ローン契約書2万円
(軽減税率適用)
登録免許税(所有権移転登記)30ローン契約時土地評価額×1.5% 建物評価額×0.3%
(軽減税率適用)
登録免許税(抵当権設定登記)5ローン契約時住宅ローン借入額3800万円×0.1%
不動産取得税0ローン契約時軽減の特例を適用

合計で204.3万円となり、およそ280万円安くなります!

280万円もあれば、個人差はあれどほぼ家具を一新できそうです

もし、今まさに住宅の購入を考えてる方、これから住宅の購入を考えようとしている方がいましたら、今回紹介した3つのポイントは是非考慮してみてください!!

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